Que fatores valorizam ou desvalorizam um imóvel ?

Os Arquitetos e Engenheiros certamente já se acostumaram a falar ou a escutar frases como “olha, coloque isto porque vai valorizar o imóvel” ou, ao contrário, “não faça isto pois desvaloriza seu imóvel”. Certamente que há fatores que valorizam ou desvalorizam um imóvel, mas uma receita que funciona em determinadas situações pode dar o resultado oposto em outras.

Os fatores que valorizam e desvalorizam um imóvel têm três fundamentos principais: custo, qualidade e utilidade. Não existe uma fórmula pronta para conjugar estes três fatores em fórmulas fixas, uma vez que a análise tem que ser feita não só pelos aspectos objetivos mas principalmente sob o ponto de vista social e econômico do público ao qual se destina cada imóvel.

O quesito localização tem sido tratado como primordial neste tipo de análise, pois serve para delimitar a região de interesse para aquisição do imóvel sendo fator determinante na escolha. Leva-se em conta a infra-estrutura da região, vizinhança, trânsito, vias de acesso, tendência de ocupação das áreas vizinhas, segurança e possibilidades de futuras reformas ou ampliações.

A análise da localização pode mudar o enfoque dentre as diferentes faixas de renda. Os menos providos de recursos buscam proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público. Já as camadas de renda mais alta procuram locais com menos violência e maior facilidade de acesso com automóvel particular.

Resolvidas estas questões básicas, começa-se então a analisar a questão do posicionamento do imóvel no local analisado. Começa-se então a pensar na possibilidade de ocorrerem invasões por desocupados ou movimentos sociais. Também é preciso verificar a questão de possíveis inundações, vizinhos na frente, fundos e na lateral, sem falar da altura, aeração, ventilação insolação, fatores de insalubridade e vista que se tem dos cômodos, se for uma área já construída.

Outras preocupações são a posição em relação ao sol nascente (para melhores condições de salubridade), a procura maior por apartamentos situados nos andares mais altos (pela vista), as lojas com frente para a via pública (pela movimentação) e os imóveis que possuem vista definitiva e atraente, como aqueles de frente para a praia ou praças arborizadas.

No que tange aos aspectos gerais do imóvel, a área é o fator determinante, cujo valor deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente, devendo também ser considerada a divisão interna e adequação ao uso que se pretende dar ao prédio. Os materiais utilizados na estrutura devem ser avaliados quanto à sua durabilidade, facilidade de manutenção e de ampliacão futura. Os acabamentos devem ser duráveis, fáceis de limpar e de serem reparados. Um imóvel que utiliza uma cerâmica caríssima e feita sob encomenda certamente será mais caro de ser consertado do que um que utiliza pedras naturais encontráveis em qualquer loja especializada ou cerâmicas encontradas no comércio de azulejos antigos.

Fator imperativo de ser analisado é a facilidade de estacionamento. As vagas de garagem eram considerada dispensáveis em meados do século passado, mas hoje qualquer classe social precisa de espaços para deixar seus veículos, que se tornaram condição básica para um mínimo de conforto e condições de trabalho. Imóveis destinados às faixas de renda mais alta precisam de três ou mais vagas por unidade.

Os condominios-clube

Outro exemplo de fator a ser levado em conta refere-se à estrutura social e de lazer de um condomínio, que devem se adequar aos usos e necessidades dos usuários. É interessante possuir integração entre o salão de festas e a área de lazer, com espaços abertos que permitem maior versatilidade em sua utilização. Aliás, vêm se tornando comuns os chamados condominios-clube que contam com um setor completo de lazer, contendo não só os tradicionais piscinas e salão de jogos mas também sala de ginástica, espaço gourmet, churrasqueria, forno de pizza, salão de beleza, locadora de filmes, quitanda, mini-mercado, padaria e tudo o que as pessoas precisam em seu dia-a-dia.

Além destes fatores subjetivos (mas nem tanto) há outras questões intrínsecas que se referem aos aspectos construtivos. Estes exercem influência direta sobre o valor da edificação, com destaque para a depreciação física e funcional, devendo também ser objeto de análise o estado de conservação e existência de defeitos, condições das instalações elétrica, hidráulica e ar condicionada. Em tudo, deve-se avaliar a qualidade dos materiais e o emprego de novas tecnologias, não só no aspecto construtivo propriamente dito mas também na facilidade oferecida a instalação de novos sistemas como Internet, rede interna de computadores, redes sem fio (wireless) para notebook, salas de projeção, auditórios e circuito interno de TV

Evite personalizações

Finalmente, uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer reformas em um imóvel. Deve-se a todo custo evitar alterações de cunho pessoal, que o personalizem. Ao contrário, deve-se realizar apenas aquelas que melhorem sua funcionalidade à luz das expectativas e demandas do mercado.

Só como exemplo, suponhamos um proprietário que é louco por cavalos e decora seu apartamento de cobertura como se ele estivesse pronto a receber meia dúzia de mangalargas. Existe uma grande probabilidade de que um possível novo proprietário não goste de conviver com portas ao estilo do velho-oeste, lavatórios que lembrem um cocho e lustres que mais parecem uma sela. A redecoração necessária significa custos e estes serão abatidos do valor inicial do imóvel. Assim, sempre que for reformar um imóvel pense em como aquelas alterações seriam recebidas por um corretor de imóveis e como elas serão percebidas por um possível comprador.

Por Arq. Iberê M. Campos  

Fonte: Forum da Construção

Continue Lendo...

Planos de comprar um imóvel em 2012? Saiba como chegar lá

Final de ano é época de fazer a famosa lista de resoluções para o ano que chega. Se um dos planos para 2012 é comprar um imóvel, planeje-se para não deixar que essa importante meta seja efetivamente cumprida.

Em primeiro lugar, é importante saber que comprar um imóvel, seja na planta, pronto ou usado, requer do interessado muita pesquisa, visitas a inúmeros estandes de vendas, comparação e diálogo com parentes e amigos. “O pior negócio é adquirir uma unidade habitacional por impulso. Antes de tudo é preciso fazer as contas e ver se as prestações do financiamento cabem no bolso”, enfatiza João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi/SP).

Contudo, diz Crestana, não basta somente ter condições de pagar. O comprador deve também avaliar se o imóvel de interesse atende as suas necessidades de moradia, e se há no entorno do empreendimento escolas, hospitais, transporte público, dentre outros requisitos. Ainda, “não se pode esquecer que em edifícios há o rateio de custos entre os moradores e, no momento de receber as chaves, existem despesas cartoriais e com a prefeitura”, alerta.

“Visitar o local escolhido, durante o dia e à noite, também faz parte do processo que antecede a assinatura do contrato. Não tenha pressa, porque, na média, o brasileiro compra dois imóveis durante a vida. Esse motivo já é suficiente para o consumidor ser cauteloso”, orienta o dirigente do Secovi/SP. A seguir, 10 dicas que irão ajudar a fazer uma boa compra:

1 - Decida-se pela região onde quer morar e, principalmente, quanto pretende e pode gastar com a compra do imóvel

Lembre-se: a aquisição da moradia é um dos passos mais importantes na sua vida e precisa ser dado com segurança, com muito debate junto ao cônjuge e filhos. Leve em conta as necessidades futuras da família.

2 - Escolha o tipo de imóvel que pretende adquirir: usado, novo ou na planta

Pense na metragem do imóvel, se quer casa ou apartamento (andar baixo ou alto, de frente, de fundo ou tanto faz), número de vagas de garagem, com ou sem varanda, ampla ou nenhuma área de lazer (piscina, salão de festas, jogos). Se escolher condomínio, pense até quanto pretende ou pode pagar de taxa de rateio de despesas.

3- Faça as contas

A hora é boa também para pensar na melhor forma de financiamento. Junto ao banco ou parcelado com a construtora, durante o período de obras? Pretende usar recursos do FGTS? Se o imóvel for novo ou usado, há sempre a opção de obter financiamento bancário (os sites de vários bancos oferecem simuladores das parcelas do financiamento). Caso disponha de uma boa reserva financeira – ou algum bem que possa ser vendido, como carro, é possível utilizá-la na entrada da compra do imóvel.

4 - Visite a região de interesse

Escolhida a região que deseja morar, visite o local e verifique quais empreendimentos existem ali. Analise a infraestrutura disponível, bem como os serviços oferecidos, como escolas, padarias, supermercados, farmácias, hospitais, linhas de ônibus e metrô próximos, parques e outras áreas de lazer.

Visite o local durante o dia e, principalmente, à noite. Não tenha pressa. Vá aos estandes de vendas, visite decorados, converse com corretores e pense muito, pois a decisão tem de ser responsável e exclusivamente da sua família.

Depois de percorrer a região escolhida, não tenha medo de expandir horizontes e procurar imóveis em bairros próximos. A internet também é uma ótima opção para quem busca imóveis. Visite sites especializados na venda de imóveis, de imobiliárias, construtoras e incorporadoras.

5 - Se optar pela compra de um imóvel usado, seja firme com o corretor quanto às suas definições do tipo de imóvel

Dê preferência ao profissional que conhece o imóvel. Peça informações a ele antes de marcar a visita. Se estiver fora das suas especificações, não vá. Evite também ficar nas mãos de muitos profissionais.

6 - Ao escolher comprar um imóvel na planta, pesquise a história e a atuação da empresa construtora/incorporadora e, se possível, visite uma obra já entregue por ela

 Peça uma cópia do registro da incorporação ao corretor, antes de assinar o contrato de Compra e Venda. Consulte o que diz a Lei 4.591/64 (Condomínios e Incorporações) e submeta o contrato a um advogado conhecido. Apesar de os contratos apresentarem basicamente as mesmas cláusulas, não é demais a análise de um especialista em mercado imobiliário. Acompanhe o estágio das obras por meio de visitas ao empreendimento ou pela internet. Muitas empresas oferecem o serviço em seus sites.

7 - Proposta 

Na hora de apresentar uma proposta, ponha-se no lugar do vendedor. Evite propostas absurdas, como descontos elevados, por exemplo. Se ele aceitar, deve haver algo errado. Certifique-se do que está e do que não está incluído no valor e converse abertamente, evitando constrangimentos futuros. Questione sobre aquilo que não entender e exija respostas claras e precisas. Muita atenção com os documentos do imóvel e do proprietário, que devem preferencialmente ser analisados por um advogado de sua confiança.

8 - Pagamento da comissão

Na compra do imóvel usado, quem paga a comissão do corretor é o vendedor, mas caso você dê um imóvel como parte de pagamento, o pagamento da comissão proporcional ao valor deste imóvel caberá a você. Nesse momento é importante não se envolver emocionalmente com o dono do imóvel que vai comprar. Deixe que o corretor negocie. Se o imóvel for novo ou na planta, usualmente o valor da comissão é cobrado separadamente do preço. 

9 - Programe-se financeiramente

Os valores das prestações pagas durante o período da construção do empreendimento podem ser diferentes das parcelas de financiamento do saldo devedor. Atenção: até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) ou pelo Custo Unitário Básico (CUB). Após a entrega das chaves, você terá a opção de quitar a dívida; usar os recursos do FGTS para amortizar parte do valor – caso seja a aquisição do primeiro imóvel; e financiar o restante com o banco. Há taxas atrativas e prazos longos disponíveis no mercado. O fundamental, no entanto, é que a parcela – fixa ou reajustável, caiba no seu bolso.

10- Taxas e despesas extras

Após a liberação do financiamento, a assinatura da escritura do imóvel e a entrega das chaves, o comprador tem de pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à Prefeitura, assim como as taxas de registro cartorárias. Somadas, tais despesas correspondem a aproximadamente 4% do valor de compra do imóvel, portanto, faça uma reserva financeira para esses gastos.

Nunca deixe de registrar sua escritura no Registro de Imóveis, mesmo que não tenha contratado financiamento. Mais: quando receber o imóvel, leia as instruções de uso e o Manual do Proprietário para certificar-se das garantias da sua unidade. Os prazos legais são diferentes para os vários componentes.

Fonte: Exame.com

Continue Lendo...

Mercado Imobiliário - Invista em imóveis de forma eficiente

Nas décadas de instabilidade inflacionária e governamental, era difícil pensar em aplicar o capital em instrumentos financeiros de longo prazo como fundos de investimentos e previdências, dado o alto risco de retorno dessas aplicações. Uma alternativa de aplicação que se tornava atrativa era a imobiliária, afinal de contas, o país se encontrava em um momento de forte déficit habitacional com franca expansão do comércio e urbanização, o que consequentemente, trazia valorização aos metros quadrados em quase todas as regiões.

Atualmente já não está tão fácil aplicar em imóveis e obter altos retornos. O que percebo é que excetuando os grandes investidores que possuem know how e capital para operar as oportunidades, cada vez mais o pequeno investidor recebe menos pelo seu capital nas posições imobiliárias (com retornos bem modestos entre 0,3 e 0,7% ao mês).

O investidor que se acostumou a ter valorização para o que quer que comprasse, já encontra dificuldades de valorização a depender da localização do seu imóvel. Não estou aqui falando sobre uma bolha imobiliária, muito pelo contrário, ainda trabalhamos com um forte crescimento imobiliário (principalmente habitacional) para os próximos 8 anos, mas apenas que, não basta mais comprar qualquer imóvel para ver seu dinheiro crescer.

Nos últimos anos, as aplicações que mais se valorizaram e ofereceram retornos mensais foram às ligadas a fase de construção, principalmente de empreendimentos como shoppings, universidades, hospitais e complexos empresariais. Mas como comprar um shopping center e participar desta valorização?

A resposta está nos fundos de investimentos imobiliários (FII), que são fundos administrados profissionalmente por empresas especializadas, que através do capital investido dos seus cotistas, realiza investimentos diversos no setor imobiliário. Cada FII é constituído para um objetivo específico, seja ele construção, aluguel, etc. Os FII permitem que o investidor selecione a modalidade de aplicação e perfil de investimento antes de alocar o seu capital, assim como, que avalie precisamente a qualidade de seus gestores e administradores.

Os FIIs funcionam como um fundo de investimento normal, onde o investidor percebe a valorização do seu capital com o crescimento da cota (que cresce conforme valorização do empreendimento). Além deste crescimento, o investidor dos FIIs recebem mensalmente os aluguéis referentes ao empreendimento (igual a modalidade física).

Os FIIs tem larga vantagem frente aos investimentos físicos em imóveis. Por exemplo, os ganhos mensais (no mínimo 95% do lucro líquido mensal) são pagos na conta do investidor todo mês isentos de imposto de renda, enquanto nos investimentos físicos podem ir até 27,5% dos ganhos mensais. Outra grande vantagem é a liquidez e mobilidade. Como os FIIs são negociados na BMF&Bovespa, as cotas podem ser vendidas a qualquer momento e com custo de corretagem de 0,5%, frente aos até 6% dos investimentos físicos.

Confesso que como consultor de investimentos o que mais me agrada no modelo de aplicação nos fundos de investimentos não são os altos pagamentos mensais (que nos melhores FII está entre 0,8 e 1%), nem a isenção de IR nos rendimentos mensais, nem o baixo custo operacional e também não é a liquidez diária de negociação nem a possibilidade de ser sócio dos maiores empreendimentos do país, mas sim os juros compostos. Isso mesmo, os juros compostos. Como a maioria dos FIIs estão negociados em cotas próximas a R$100, a cada mês, o investidor pode reaplicar o que recebe dos aluguéis do fundo em novas cotas e com isso produzir ganhos compostos (o que não poderia ser feito no investimento físico, já que não é possível comprar um outro imóvel inteiro com o valor dos aluguéis).

Com esta característica, o investidor consegue associar os ganhos compostos dos instrumentos financeiros com a segurança e tradição do investimento imobiliário. Gostou? Então não perca mais tempo, busque um especialista, conheça as opções e seja dono dos maiores empreendimentos do país.

Por Rafael Bastos

Fonte: Gente&Mercado

Continue Lendo...

Cotidiano e estilo de vida pautam a escolha da região para a compra de imóveis

Escolher a região para comprar um imóvel não é tarefa fácil. Encontrar um local que combine a rotina diária com o tipo de vida que se quer levar é o melhor caminho, apontam especialistas na área.

“Se a pessoa mora na capital paulista e gosta de esporte, seria interessante comprar um apartamento perto do Paraíso ou de Moema, porque está próximo ao Parque do Ibirapuera”, indica o diretor de vendas da Coelho da Fonseca, Fernando Sita.

Qual é meu estilo de vida? A família está em que bairro? Trabalho aonde? Todas essas perguntas são pertinentes na hora de escolher a localização.

“Cada bairro tem qualidades e peculiaridades diferentes, há locais para os que gostam de silêncio e quem gosta de agito”, lembra Sita.

Para Sita, a mobilidade um ponto importante. “As pessoas perdem muito tempo no trânsito. Livrar-se disso é ótimo.”

Segurança é outro fator importante na decisão. Segundo o diretor da imobiliária Collina, Ricardo Collina, consultar sobre as ocorrências criminais pode ser uma boa saída. “Falar com os futuros vizinhos sobre o bairro também é um modo de conseguir informações”

VIZINHANÇA

Já o fisioterapeuta André Tenório pensou na comodidade de ter os serviços próximos de seu novo apartamento.

“A padaria, a farmácia e o supermercado estão perto para comprar as coisas mais essenciais.”

Segundo ele, a namorada considerou a proximidade da casa dos pais dela.

“Quando tivermos filhos e precisarmos de alguém para cuidar, já podemos pedir ajuda”, diz. Um colégio na frente do condomínio também deverá facilitar com as crianças.

No entanto, Sita lembra que é interessante morar próximo ao colégio, mas não ser vizinho da escola, “porque há trânsito e barulho. Estar próximo do supermercado, mas não do lado, pois caminhões podem incomodar na madrugada ao descarregar”.

Collina aconselha visitar o futuro imóvel em horários diferentes, para ver a movimentação do bairro.

BALANÇO

A diretora de atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle, pontua que dependendo da fase da vida, as necessidades de cada pessoa são diferentes.

Ela indica fazer uma lista com prós e contras sobre o bairro. “O que é muito bom para um, pode não ser para o outro”, avalia.

“Muitas vezes compensa comprar uma casa que não seja exatamente a desejada, mas que o entorno seja favorável, porque o imóvel pode ser reformado, a parte externa não”, conclui Collina.

Fonte: Folha.com

Continue Lendo...

Após três anos de alta, preço de imóvel pode cair nos próximos meses

Especialista acredita que o mercado imobiliário deve desaquecer e recomenda calma de investidores.

Um esquilo busca avidamente sua noz na animação "A Era do Gelo". Com a mesma obstinação, muitos focam cegamente a realização do sonho da casa própria. Mas, considerando o atual nível de preços dos imóveis, é mais vantajoso comprar ou alugar?

A decisão é complexa porque extrapola a esfera das finanças -que já é complicada. Emocional, a decisão tem como pano de fundo as sensações de status e segurança. Do ponto de vista financeiro, as condições atuais tornam o aluguel mais vantajoso, já que o reajuste não acompanhou a valorização abrupta dos imóveis.

Hoje é possível alugar um residencial por menos de 0,6% do preço de mercado do imóvel. Considerando uma aplicação (CDB, fundo DI ou Tesouro Direto, por exemplo), com rendimento de 0,85%, já descontados os impostos, quem tem no bolso o suficiente para pagar o imóvel à vista pode, em vez de comprar, alugar um local semelhante e obter ganho.

Além disso, quem compra agora pode cometer o grave erro de comprar na "alta". Os preços dos imóveis também estão sujeitos a oscilações. Após três anos de aumentos consecutivos, já estamos perto do ápice da valorização.

Ou seja, os valores dos imóveis podem cair nos próximos meses. Outro fator a ponderar são os custos de transação (como cartório e impostos), que chegam a 6% do valor do bem. Se o período de ocupação for inferior a sete anos, não haverá tempo para diluir esses custos, cobrados à vista.

Tudo isso não significa que a compra de um imóvel no atual cenário é, por definição, ruim. Trata-se de um sonho a realizar. No entanto, é preciso evitar a precipitação do esquilo que quer sua noz a qualquer custo. Ninguém deseja ver suas finanças entrarem na era do gelo.

Fonte: Folha

Continue Lendo...

Benefícios de uma carreira no mercado imobiliário

Razões para enveredar pelo mercado imobiliário.

No setor imobiliário é conferida uma grande liberdade aos profissionais. Estes acabam por  gerir o seu dia-a-dia e fluxo de trabalho. Tem a liberdade de estabelecer os seus horários de trabalho, desenvolver a sua base de clientes, de imóveis, decidir sobre o seu marketing pessoal e levar o seu trabalho a seu modo. Basicamente, tem a possibilidade de progredir profissionalmente conquistando cada vez mais clientes, angariando imóveis e tornando-se uma referência no setor.

O crescimento no mercado imobiliário depende essencialmente do corretor, não existem limites, apenas são necessários trabalho e ética. Criar uma marca pessoal, apostar em si, apostar em marketing pessoal e está tudo nas suas mãos. O bom serviço é recompensado. Mostre que  o corretor de imóveis é indispensável, mostre o seu valor acrescentado.

A grande maioria dos compradores ou vendedores de casa que tiveram uma boa experiência com um corretor, assegura que caso necessite de novos serviços não hesitará em escolher o mesmo corretor, assim como, pretendem recomendá-lo a amigos e familiares. É uma óptima oportunidade de conseguir negócios futuros através do bom trabalho que fez no passado.

Portanto mantenha-se em contato com os seus clientes, mesmo que seja por email ou nas redes sociais. Se mudar de localização ou de número de telefone não deixe de informar.
O tempo é controlado por si mesmo, pense bem na sua estratégia e nasvantagens  de criar contatos com outros corretores para mais tarde partilhar negócios. O seu negócio poderá ter a dimensão que pretender, dado o potencial do setor. Poderá começar como corretor autônomo ou numa imobiliária e mais tarde ter a sua própria imobiliária, quer seja um franchising, uma rede própria ou uma imobiliaria.

Fonte: realestate.about.com (adaptado) Blog Marketing e Publicidade Imobiliára

Continue Lendo...